영끌각은 이렇게 계산해요

결론 문장은 무엇과 비교하나요?

항상 매매와 비교해요. 매매가 가장 많이 남으면 전세·월세 중 나은 쪽과의 차이를, 전세나 월세가 가장 많이 남으면 매매와의 차이를 보여줘요. 예: “6년 살면 월세가 매매보다 1,200만 원 더 이득이에요”. 전세와 월세끼리의 차이는 막대에서 볼 수 있어요.

“전세가 X원보다 싸면 전세가 매매보다 이득이에요”는 무슨 뜻인가요?

결과가 뒤집히는 금액이에요. 다른 조건(가진 돈, 기간, 집값 상승률, 금리)은 그대로 두고 전세금, 월세, 집값만 바꿔가며 다시 계산해서 매매와 남는 돈이 같아지는 금액을 찾았어요. 보고 있는 매물 가격과 바로 비교해보세요.

• 매매가 이길 때는 전세금과 월세(보증금은 그대로)를, 전세나 월세가 이길 때는 집값을 보여줘요.
• 전세·집값은 100만 원, 월세는 1만 원 단위로 내려서 적었어요.
• 같은 크기, 비슷한 연식·위치의 매물과 비교하세요.
• 0원까지 내려도 결과가 안 뒤집히면 그 줄은 보여주지 않아요.

“그래프로 비교하기”는 무엇을 보여주나요?

1년부터 30년까지, 그만큼 살았을 때 매매·전세·월세 각각 내 자산(집값에서 대출을 뺀 돈, 보증금, 예금을 합친 것)을 선으로 이은 거예요. 막대에 나오는 금액과 같은 계산을 기간만 바꿔가며 한 번씩 했어요. 처음 몇 년은 취득세·중개수수료 때문에 매매가 불리하다가, 집값이 오르면 어느 해부터 앞서는 경우가 많아요. 그 해를 그래프 위에 적어줘요.

• 세로선은 지금 고른 기간이고, 그래프 위를 누르거나 마우스를 올리면 그해 금액이 나와요.
• 집값 상승률, 금리, 전세 상승률은 모든 해에 같다고 봤어요.

결과 막대의 금액은 무엇인가요?

지금 가진 돈이 고른 기간 뒤 얼마가 되는지, 곧 그때의 내 자산이에요. 지금 가진 돈 + 막대 아래 항목을 더하면 막대 금액이 나와요. 막대 아래 항목은 고른 기간 동안 합친 금액이에요 (“6년 뒤 내 자산” 옆 ?를 눌러도 볼 수 있어요).

• 매매: 가진 돈 + 집값 상승 − 대출 이자 − 세금·수수료
• 전세: 가진 돈 − 대출 이자 + 남는 돈 예금 이자
• 월세: 가진 돈 − 월세 + 남는 돈 예금 이자

셋 다 매달 집에 같은 돈을 쓴다고 계산하고(아래 질문 참고), 그 돈은 세 막대에서 똑같이 빼고 보여줘요. 그래서 막대끼리의 차이가 곧 어느 쪽이 얼마나 유리한지예요.

왜 셋 다 매달 같은 돈을 쓴다고 가정하나요?

공정하게 비교하려고요. 여기서 말하는 돈은 생활비 전체가 아니라 집 때문에 매달 나가는 돈(대출 원리금, 전세대출 이자, 월세)이에요. 셋 중 가장 많이 나가는 쪽 금액만큼은 셋 다 매달 집에 쓸 수 있는 사람이라고 보고, 덜 나가는 쪽은 그 차이를 매달 예금에 넣는다고 계산해요. 그래야 덜 나가는 쪽의 남는 돈이 계산에서 사라지지 않아요. 처음에 가진 돈 중 집값이나 보증금에 들어가지 않은 돈도 예금에 넣어요.

예를 들어 매매는 매달 300만 원, 월세는 150만 원이 나간다면, 월세 쪽은 매달 150만 원을 예금에 넣는다고 봐요.

“매매를 따라잡으려면 남는 돈으로 해마다 X% 벌어야 해요”는 무슨 뜻인가요?

가장 많이 남는 쪽이 아닌 나머지 두 쪽에 붙어요. 그쪽에서 예금에 넣는 돈을 1년에 몇 %씩 불려야 같은 기간 뒤 가장 많이 남는 쪽과 재산이 같아지는지예요. 주식처럼 예금보다 수익을 더 낼 자신이 있다면 이 숫자와 비교해보면 돼요.

전세는 이 숫자가 크게 나오는 경우가 많아요. 가진 돈 대부분이 전세금으로 묶여서 굴릴 돈이 적기 때문이에요.

“집값이 해마다 X%보다 덜 오르면 전세가 유리해요”는 무슨 뜻인가요?

집값 상승률만 바꿔가며 다시 계산해서, 매매와 전세·월세 중 나은 쪽이 같아지는 상승률을 찾은 거예요. 집값이 그보다 더 오르면 매매가, 덜 오르면 전세나 월세가 유리해요.

집값·전세금과 금리는 어디서 가져오나요?

국토교통부 실거래가 공개시스템의 아파트 매매·전월세 신고 자료를 공공데이터포털 API로 받아요. 지역마다 최근 3개월 계약을 모아 크기별 중간값을 써요. 평균은 몇 건의 아주 비싼 거래에 크게 흔들려서 중간값을 골랐어요.

• 계약이 해제된 거래는 뺐어요.
• 전월세 중 월세가 0원인 계약만 전세로 봐요.
• 실거래 신고 기한(30일)을 고려해서 매달 16일에 다시 받아요.

대출·예금 금리는 한국은행 경제통계시스템(ECOS)의 은행 평균 금리(새로 받은 대출·예금 기준)를 써요. 주택담보대출, 전세자금대출, 정기예금 금리를 매달 16일에 같이 받아요.

평형은 어떻게 나누나요?

아파트는 전용면적으로 나누고, 사람들이 흔히 부르는 평형(공급면적 기준)을 같이 적었어요.

전용 84㎡는 실제로 쓰는 면적이 약 25평이고, 복도·계단 같은 공용 부분을 더한 공급면적으로 34평형이라고 불러요.

어떤 집을 계산할 수 있나요?

아파트, 빌라(연립·다세대), 오피스텔이에요. 지도 위에서 고르면 시세·크기·상승률이 그 종류 기준으로 바뀌어요.

• 빌라·오피스텔 크기: 아파트처럼 정해진 평형이 없어서 전용면적 평수로 적었어요. 빌라는 전용 20~85㎡를 다섯 구간(9·12·15·18·23평), 오피스텔은 10~90㎡를 다섯 구간(6·9·12·18·25평)으로 나눠요.
• 상승률: 빌라는 한국부동산원 연립·다세대 매매·전세가격지수, 오피스텔은 오피스텔 매매·전세가격지수(2018년부터)로 계산해요. 둘 다 시도 단위 지수라서 같은 시도 안에서는 상승률이 같고, 오피스텔 지수가 없는 도 지역은 전국 지수를 써요.
• 단독·다가구: 사는 건 건물 전체이고 빌리는 건 방 하나라서 같은 집으로 비교할 수 없어 뺐어요.
• 빌라는 같은 동네라도 건물마다 가격 차이가 커서, 보고 있는 집 가격을 직접 넣는 게 더 정확해요.

어떤 평형은 왜 고를 수 없나요?

그 지역에서 최근 3개월 동안 그 크기의 매매가 3건보다 적으면 시세를 믿기 어려워서 막아뒀어요. 10건보다 적으면 “거래가 적어 참고만 하세요”라고 표시해요.

전세금은 어떻게 정하나요?

같은 지역, 같은 크기의 전세 중간값을 매매 중간값으로 나눈 비율(전세가율)을 집값에 곱해요. 그 크기의 거래가 적으면 시도 전체의 같은 크기 비율을 쓰고, 그것도 없으면 60%로 둬요.

집값 상승률은 어떻게 정하나요?

한국부동산원이 매달 발표하는 아파트 매매가격지수를 써요. 지수가 시작된 달(대부분 2003년 11월)과 최신 달을 비교해서, 그 지역 아파트값이 해마다 평균 몇 % 올랐는지를 기본값으로 써요.

• 실거래 중간값은 그 달에 어떤 단지가 팔렸는지에 따라 흔들려요. 신축 거래가 많으면 상승률이 부풀어요. 지수는 정해진 표본 아파트를 매달 다시 조사해서 같은 집들의 가격 변화를 따라가요.
• 5년·10년 전과만 비교하면 시작 시점에 따라 값이 크게 달라져요. 오르고 내린 시기를 여러 번 포함한 긴 기간 평균이 덜 흔들려요.
• 지수가 없는 작은 시군은 시도 전체 지수를 써요.
• 과거 상승률이 앞으로도 이어진다는 보장은 없어요. 그래서 결과마다 “집값이 해마다 X%보다 덜 오르면 전세가 유리”처럼 결과가 뒤집히는 상승률을 함께 보여줘요.

새로 생긴 구나 통합된 지역은 어떻게 하나요?

2024년 이후 생긴 부천 원미·소사·오정구, 화성 만세·효행·병점·동탄구, 인천 제물포·영종·서해·검단구, 2026년 7월 출범한 전남광주통합특별시는 지금 코드로 시세를 받아요. 과거 상승률은 지금 코드와 개편 전 코드를 함께 비교해요. 지도는 2018년 경계라서 이런 곳은 옛 경계 위에 표시돼요.

대출은 어떻게 가정하나요?

가진 돈으로 집값, 취득세, 중개수수료를 내고 모자라는 만큼 주택담보대출을 받는다고 봐요. 금리는 한국은행이 매달 발표하는 은행 주택담보대출 평균 금리(새로 받은 대출 기준)를 쓰고, 30년 원리금 균등 상환이에요.

대출이 집값의 70%를 넘으면 “이만큼 대출이 안 될 수 있어요”라고 알려줘요. 지역별 대출 규제나 소득에 따른 한도(DSR)는 계산하지 않아요.

살 때와 팔 때 드는 돈은요?

• 취득세: 1주택 기준 6억 원 이하 1%, 6~9억 원은 금액에 따라 1~3%, 9억 원 초과 3%에 지방교육세(취득세의 10%)를 더해요.
• 중개수수료: 살 때와 팔 때 모두 법정 상한 요율로 계산해요 (2억 미만 0.5%, 9억 미만 0.4%, 12억 미만 0.5%, 15억 미만 0.6%, 그 이상 0.7%).
• 양도세: 1세대 1주택 실거주 비과세를 가정해서 넣지 않았어요.
• 오피스텔: 세법상 주택이 아니라서 취득세가 4.6%(취득세 4% + 농어촌특별세·지방교육세)로 고정이고, 중개수수료는 주거용(전용 85㎡ 이하) 상한 0.5%예요. 주거용으로 써서 재산세는 집처럼 낸다고 봤어요.

재산세와 종부세는 어떻게 계산하나요?

1세대 1주택 기준 법정 세율로 계산하고, 매년 그해 집값으로 다시 계산해요. 공시가격은 시세의 69%로 가정해요.

• 재산세: 공시가격 9억 원 이하는 1주택 특례(과세표준 비율 43~45%, 세율 0.05~0.35%), 초과는 일반 기준(60%, 0.1~0.4%)이에요. 지방교육세(재산세의 20%)와 도시지역분(과세표준의 0.14%)을 더해요.
• 종부세: 공시가격 12억 원을 넘는 부분에 과세표준 비율 60%, 세율 0.5~2.7%, 농어촌특별세 20%를 더해요. 고령자·장기보유 공제는 사람마다 달라서 넣지 않았어요.

1주택 재산세 특례는 2026년 12월 31일까지로 정해져 있어요. 연장 여부가 바뀌면 계산도 고칠게요.

전세는 어떻게 계산하나요?

가진 돈으로 전세금을 내고, 모자라면 전세대출을 받아요. 금리는 한국은행이 발표하는 은행 전세자금대출 평균 금리예요. 2년마다 재계약하면서 전세금이 그 지역 전세 상승률만큼 오르고, 오른 금액은 대출로 메운다고 봐요. 전세 상승률은 한국부동산원 아파트 전세가격지수의 장기 평균(집값과 같은 기간)이에요. 대출이 전세금의 80%를 넘으면 “이만큼 대출이 안 될 수 있어요”라고 알려줘요. 전세금이 집값의 90% 이상이면 나중에 집을 팔아도 보증금을 다 못 돌려받을 수 있어서(깡통전세) 따로 알려줘요. 작은 오피스텔은 전세금이 매매가보다 높게 나오는 지역도 있어요.

월세 금액은 어떻게 정하나요?

그 지역 실제 월세 계약을 봐요. 계약마다 같은 크기 전세 중간값과 비교해서 “전세 1억당 월세가 얼마인지”(전월세 전환율)와 “보증금이 전세금의 몇 %인지”를 구하고, 그 중간값을 써요. 월세는 (전세금 − 보증금) × 전환율 ÷ 12이고, 해마다 전세 상승률만큼 올라요.

월세 계약이 10건보다 적거나 전환율이 연 2~10%를 벗어나는 지역(표본이 치우친 작은 시군)은 시도 전체 값을 쓰고, 그것도 없으면 전환율 연 4.5%(전세 1억당 월 37.5만 원), 보증금 20%, 상승률 2.5%를 임시로 써요. “직접 조정”에서 바꿀 수 있어요.

예금 금리는요?

남는 돈은 한국은행이 발표하는 은행 정기예금 평균 금리로 예금에 넣는다고 봐요. 주식 등에 투자한다면 “직접 조정”에서 예금 금리를 바꿔보거나, 결과의 “매매를 따라잡으려면 해마다 X%” 숫자와 비교해보세요.

계산에 넣지 않은 것은 무엇인가요?

• 관리비: 어느 쪽이든 비슷하게 나가서 뺐어요.
• 수리비, 이사비, 등기 비용
• 전세사기·역전세 위험, 전세보증보험료
• 월세 세액공제, 청약 가점 변화
• 다주택, 대출 규제, 소득에 따른 대출 한도
• 예금 이자에 붙는 세금

“이 동네 이야기”는 무엇인가요?

지도 아래 “○○ 이야기” 버튼을 누르면 그 지역에 살아봤거나 알아본 사람들이 남긴 한 줄 코멘트를 볼 수 있어요. 로그인 없이 100자까지 남길 수 있고, 원하면 내 계산 조건(예: 아파트 84㎡(34평형) · 6년 · 매매 이득)이 함께 붙어요.

• 1분에 하나만 남길 수 있고, 주소·연락처·광고는 막아요.
• 신고가 3번 쌓이면 자동으로 숨겨져요.

결과를 그대로 믿어도 되나요?

참고용 시뮬레이션이에요. 실제 대출 한도, 세금, 앞으로의 집값은 사람과 시장에 따라 달라요. 큰 결정 전에는 은행, 세무사, 공인중개사와 꼭 확인하세요.